Kaufen in Ägypten

Ja. Ausländer können Wohneigentum in Ägypten erwerben und auf ihren Namen eintragen lassen. Das Gesetz begrenzt den Erwerb auf zwei Immobilien mit je höchstens 4.000 Quadratmetern Grundstück. Eine Ausnahme ist die Sinai-Halbinsel, etwa Sharm El Sheikh: Dort erhalten Ausländer statt Eigentum ein langfristiges Nutzungsrecht. Wie lange es läuft, steht im Vertrag, und das prüfen wir vor jedem Kauf mit Ihnen.

Verträge werden beim ägyptischen Grundbuchamt (Shahr Aqari) registriert oder gerichtlich bestätigt. In geplanten Städten wie El Gouna führt der Entwickler zusätzlich ein eigenes Register, das jeden Eigentümerwechsel dokumentiert. Wir begleiten den Vorgang und empfehlen, alle Unterlagen zweisprachig zu halten.

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie meist 5 bis 10 Prozent an, der Rest läuft in Raten über 5 bis 10 Jahre, oft ohne Zinsen. Die Übergabe erfolgt in der Regel 3 bis 4 Jahre nach Vertragsschluss. Bei Bestandsimmobilien wird der Kaufpreis meist in ein bis drei Schritten bis zur Übergabe gezahlt.

Verzögerungen kommen in Ägypten vor, die Regierung erfasst derzeit selbst stockende Projekte. Eine Verordnung des Premierministers von 2022 (Nr. 2184) gibt Käufern bei Bauträgerprojekten Rechte: Nach einer Kulanzfrist von zwölf Monaten werden die Raten um die Dauer des Verzugs verschoben, nach mehr als 24 Monaten können Sie die gezahlten Raten zurückverlangen. Entscheidend bleibt der Vertrag: ein festes Übergabedatum, eine Vertragsstrafe bei Verzug, ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung und der Nachweis, dass Grundstück und Baugenehmigung vorliegen. Ohne Baugenehmigung darf nach dem Verbraucherschutzgesetz gar nicht verkauft werden. Ein Gesetz, das Bauträger strenger regeln soll, ist in Vorbereitung. Diese Punkte gehen wir vor der Reservierung mit Ihnen durch. Ob die Verordnung für Ihr Projekt greift, sollte ein Anwalt Ihrer Wahl bestätigen.

Quellen: ADSERO, Bauträger, Riad und Riad, AmCham Egypt, ADSERO, Verbraucherschutz, Daily News Egypt, 15.09.2026, Daily News Egypt, 20.09.2026

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie keine Maklerprovision, wir werden vom Bauträger vergütet. Bei Bestandsimmobilien ist eine Provision von etwa 2 bis 3 Prozent üblich. Dazu kommen Registrierungsgebühren, in Anlagen eine einmalige Instandhaltungsrücklage von meist 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises sowie laufende Gemeinschaftskosten. Wir legen alle Posten vor der Reservierung offen.

Bauträger rechnen meist in ägyptischen Pfund ab, in Resorts auch in US-Dollar oder Euro. Zahlungen aus dem Ausland laufen per Banküberweisung. Wir achten darauf, dass die Währung im Vertrag festgelegt ist, damit Kursschwankungen nicht gegen Sie arbeiten.

Das ist ein echtes Risiko, und wir sprechen es offen an. Das ägyptische Pfund hat seit 2016 mehrfach stark an Wert verloren, allein zwischen März 2022 und März 2024 in vier Schritten. Wird Ihre Immobilie später in Pfund verkauft, zählt für Sie, was nach dem Umtausch in Euro bleibt. Steigen die Preise in Pfund weniger stark, als das Pfund fällt, verlieren Sie in Euro, obwohl der Preis in Pfund gestiegen ist. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Pfund deutlich gestiegen, eine Garantie für die Zukunft ist das nicht. Wo Preise in US-Dollar oder Euro vereinbart werden, sinkt das Risiko, es verschwindet aber nicht. Rechnen Sie deshalb in Euro und planen Sie eher langfristig.

Quellen: US-Außenministerium 2025, PwC Middle East, AGBI

Nicht ganz. Nach dem ägyptischen Gesetz 230 von 1996 dürfen Ausländer eine Immobilie grundsätzlich erst fünf Jahre nach der Registrierung ihres Eigentums weiterverkaufen. Eine Ausnahme kann nur der Premierminister genehmigen. So beschreibt es auch die deutsche Auslandshandelskammer in Kairo. Für Tourismusgebiete und neue Städte legt die Regierung teils eigene Bedingungen fest, auf der Sinai-Halbinsel gilt ohnehin ein eigenes Recht. Planen Sie eine Immobilie in Ägypten deshalb als Entscheidung für mehrere Jahre. Wie die Frist für Ihr Objekt genau läuft, etwa beim Kauf vom Bauträger vor der Übergabe, sollte ein ägyptischer Anwalt vor der Reservierung bestätigen. Auf Wunsch ziehen wir einen Anwalt Ihrer Wahl hinzu.

Quellen: AHK Ägypten, US-Außenministerium 2025, Andersen Ägypten, Business Today Egypt

Auf demselben Weg, auf dem es gekommen ist: über die Bank. Seit März 2024 verlangen die ägyptischen Registerbehörden von ausländischen Käufern den Nachweis, dass der Kaufpreis in Devisen aus dem Ausland an eine von der Zentralbank zugelassene Bank überwiesen wurde. Bewahren Sie diese Bankbestätigungen sorgfältig auf, sie sind später Ihr wichtigster Beleg. Der Erlös eines Verkaufs läuft über Ihre ägyptische Bank ins Ausland. Wird in Pfund verkauft, tauscht die Bank zum dann gültigen Kurs. In den Devisenengpässen 2022 bis Anfang 2024 dauerte das teils lange. Seit der Freigabe des Wechselkurses im März 2024 hat sich die Lage nach Einschätzung des US-Außenministeriums gebessert. Den Verkauf übernehmen wir auf Wunsch: Einschätzung, Film und Vermarktung kosten Sie nichts.

Quellen: ADSERO, US-Außenministerium 2025

Ja. Eigentümer können einen Aufenthaltstitel beantragen, dessen Dauer vom Kaufpreis abhängt: nach aktuellem Stand ein Jahr ab 50.000 US-Dollar, drei Jahre ab 100.000 und fünf Jahre ab 200.000 US-Dollar, jeweils verlängerbar. Die Regeln ändern sich gelegentlich, wir prüfen den aktuellen Stand für Sie.

Ja. Ferien- und Langzeitvermietung sind in den Resorts üblich und werden von Verwaltungen vor Ort abgewickelt. Wir rechnen Ihnen vor dem Kauf eine realistische Rendite vor, inklusive Leerstand, Verwaltung und Nebenkosten, und vermitteln eine Verwaltung, wenn Sie nicht vor Ort sind.

Das regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Ägypten von 1987. Einkünfte aus einer Immobilie in Ägypten darf Ägypten besteuern. Deutschland nimmt sie von der Einkommensteuer aus, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen, den sogenannten Progressionsvorbehalt. In Ihrer deutschen Steuererklärung geben Sie die Mieteinnahmen deshalb trotzdem an. In Ägypten werden sie nach dem dortigen Einkommensteuergesetz erfasst. Zusätzlich erhebt Ägypten eine jährliche Grundsteuer auf den amtlich geschätzten Mietwert. Befreit ist nur die selbst genutzte Hauptwohnung, und das bis zu einer Grenze. Wie das für Sie im Einzelnen aussieht, etwa bei Ferienvermietung über eine Verwaltung, rechnen Sie am besten vor dem Kauf mit einer Steuerberatung durch, die sich im internationalen Steuerrecht auskennt.

Quellen: DBA Deutschland Ägypten, § 32b EStG, PwC Tax Summaries, ADSERO, Steuern 2026

In Ägypten zahlt der Verkäufer 2,5 Prozent Steuer auf den gesamten Verkaufspreis, nicht auf den Gewinn. Sie ist innerhalb von 60 Tagen nach dem Verkauf fällig. In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufen Sie früher, kann er auch hier steuerpflichtig sein: Anders als bei Mieteinnahmen stellt das Abkommen mit Ägypten Veräußerungsgewinne nur unter engen Bedingungen frei, sonst wird die ägyptische Steuer angerechnet. Für Wohnungen, die Sie selbst genutzt haben, gibt es Ausnahmen. Weil hier Fristen und Nutzung zusammenspielen, lohnt sich das Gespräch mit einer Steuerberatung schon vor dem Kauf.

Quellen: ADSERO, Steuern 2026, PwC Tax Summaries, § 23 EStG, DBA Deutschland Ägypten, Text

Nach dem ägyptischen Zivilgesetzbuch richtet sich die Erbfolge nach dem Heimatrecht des Verstorbenen, bei Deutschen also grundsätzlich nach deutschem Erbrecht. Trotzdem brauchen Ihre Erben Geduld: Der deutsche Erbschein muss ins Arabische übersetzt und legalisiert werden, danach stellt ein ägyptisches Gericht die Erbfolge fest, erst dann wird die Immobilie umgeschrieben. Eine Erbschaftsteuer gibt es in Ägypten nicht. In Deutschland gehört die Immobilie zum Nachlass und zählt bei der Erbschaftsteuer mit, wenn Erblasser oder Erben hier leben. Ein Testament, das in beiden Ländern trägt, erspart Ihrer Familie viel. Lassen Sie es von einem Anwalt aufsetzen oder prüfen, der das deutsche und das ägyptische Recht kennt.

Quellen: Andersen Ägypten, CBBL Rechtsanwälte, Deutsche Botschaft Kairo, mein-aegypten.com, PwC Tax Summaries, § 2 ErbStG